NOVO REGIME DE ARRENDAMENTO URBANO - ARTIGO PUBLICADO NA VIDA ECONÓMICA, NA RUBRICA "DIREITOS", EM 07.12.2012

Quais as principais alterações introduzidas no regime do arrendamento urbano aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais?

 O regime do arrendamento urbano foi recentemente alterado pela Lei nº31/2012 de 14 de Agosto, dando cumprimento às exigências resultantes do memorando de entendimento com a Troika. As alterações apenas entraram em vigor no passado dia 12 de Novembro, sendo que existem algumas que têm repercussão direta no arrendamento urbano para fins não habitacionais.

A primeira alteração de relevo diz respeito à forma do contrato de arrendamento, a qual passa a ser obrigatoriamente escrita (art.1069º do Código Civil). As regras quanto à duração do contrato continuam a ser as estabelecidas entre as partes, contudo, na falta de estipulação considera-se que o contrato foi celebrado com prazo certo de cinco anos (não obstante as especificidades constantes do regime transitório estabelecido pela Lei nº6/2006 para os contratos celebrados na vigência do DL nº257/95), não podendo, nesta circunstância, ser denunciado antes de decorrido um ano desde a sua celebração (art.1110º CC).

Relativamente à resolução do contrato, existem alterações quanto às causas, sendo que a mais relevante se relaciona com a mora do arrendatário no pagamento da renda, a qual passa a ser de dois meses. A desocupação do imóvel é agora exigível contado um mês desde a resolução do contrato, como resulta da leitura dos arts.1083º/3 e 1087º do CC.

Não obstante as principais novidades se encontrarem no âmbito do arrendamento de prédios urbanos para fins habitacionais, tendo em conta a remissão para esse regime como regime supletivo (art.1110º CC) da denúncia e oposição à renovação do contrato do arrendamento para fins não habitacionais, é importante mencionar as alterações introduzidas.

A renovação do contrato é automática por períodos de duração idêntica à estabelecida contratualmente, sendo que a oposição à renovação obedece a prazos diferentes (art.1096º CC). No caso de a oposição ser deduzida pelo senhorio, os prazos de antecedência variam entre os 240 dias nos contratos iguais ou superiores a seis anos, e um terço do prazo do contrato quando este tenha duração inferior a seis meses (art.1097ºCC). Caso a oposição seja deduzida pelo arrendatário os prazos variam entre os 120 dias nos contratos com duração superior ou igual a seis anos, e um terço do prazo no caso de contrato com duração inferior a seis meses (art.1098º CC).

Quanto à denúncia apenas pode ser feita decorrido que esteja um terço da duração inicial do contrato, sendo que os prazos são de 120 e 60 dias consoante o contrato tenha prazo igual ou superior a um ano, ou inferior, respetivamente (art.1098º/3 CC). Nos casos de contratos de duração indeterminada, a denúncia pelo senhorio tem de ser comunicada ao arrendatário com antecedência superior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação, caso não seja motivada por nenhuma das causas tipificadas no art.1101ºCC. Nestes casos, a comunicação tem sempre de ser feita com mais de seis meses de antecedência (art.1103º/1 CC). Por último, a denúncia pelo arrendatário pode ser feita após seis meses de duração efetiva do contrato, obedecendo aos prazos de antecedência para comunicação ao senhorio estabelecidos no art.1100º CC.

Das alterações constantes do novo diploma resulta a flexibilização do regime do arrendamento, especialmente quanto aos prazos, do qual a redução para dois meses de mora para a resolução do contrato representa o paradigma. Ao mesmo tempo a obrigação da forma escrita na celebração destes contratos vem facilitar a prova, bem como a clareza do contrato nos domínios onde o regime contratual é estabelecido pela vontade privada das partes.