BBVA

Um dos juízes do Tribunal Judicial de Navarra, em Espanha, decidiu que a entrega do imóvel ao banco será suficiente para saldar a dívida do mutuário. Acontece que, o mutuante (BBVA) não aceitou tal decisão e recorreu para o Tribunal Constitucional.

Neste caso concreto, a avaliação da hipoteca realizada pelo Banco, ascendia a € 79.000,00 e no leilão, o imóvel foi adjudicado por € 49.000,00. O Banco sofreu um prejuízo de € 30.000,00. Entendeu, o juiz do Tribunal de Navarra, que deve ser o banco a suportar o prejuízo causado pela desvalorização, no caso de a avaliação inicial ser por ele realizada.

Esta decisão é inovadora, e claro, geradora de grande controvérsia. Obviamente que a decisão só é válida para o caso concreto, mas há quem defenda que este entendimento não é de excluir, se os princípios gerais do Direito como o princípio da boa-fé, e os institutos jurídicos como o abuso de direito forem devidamente enquadrados em situações concretas.

Em Portugal, no âmbito dos contratos de crédito, funciona o princípio da liberdade contratual. Assim sendo, se o contrato de crédito for violado podem ser accionadas as garantias prestadas pelo mutuário. No caso em apreço, o tribunal espanhol parece confundir a garantia do crédito (a hipoteca) com o instituto da dação em cumprimento, ao assumir que o produto da venda do bem hipotecado, mesmo que seja insuficiente para cobrir o montante da avaliação, tem de ser considerado por esse valor.

De acordo com o previsto no artigo 692.º do Código Civil, o nosso legislador prevê a possibilidade de desvalorização do imóvel hipotecado e atribui ao credor o direito de manter a garantia sobre eventuais indemnizações a receber pelo devedor pela desvalorização sofrida (expropriação, requisição, extinção do direito de superfície).

Outro aspecto que parece não abonar a tese defendida pelo tribunal espanhol, prende-se com o aspecto das garantias. Em Espanha, o banco accionou individualmente o mutuário. Acontece que, em Portugal a banca, normalmente, exige aos garantes autonomia na prestação da garantia. Quer isto dizer que o garante responde autónoma e principalmente pela dívida, o que dificultará a possibilidade de invocar a extinção da dívida através da hipoteca, mesmo que o produto da venda seja menor do que o valor da avaliação.

Cremos, que um episódio como este não se ocorreria em Portugal, uma vez que, o valor dos imóveis não se encontra sujeito a uma desvalorização semelhante à espanhola e, ainda, o nosso regime jurídico atribui uma ampla protecção ao credor.

Sofia Freire 

Gabinete de Advogados António Vilar & Associados