O Código Civil dispõe nos termos artigo 1101.º alínea b), que “o senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada […] para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos”. Neste caso, estamos perante a designada denúncia justificada, que tem de ser devidamente fundamentada, conforme prevê o seu regime, consagrado no artigo 1103.º do CC.
A leitura dos referidos artigos é insuficiente para a compreensão do regime legal da denúncia do contrato de arrendamento, para demolição do prédio ou obras de remodelação profundas. Tal sucede, porque o enquadramento legal está repartido, entre o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto (alterado pelo Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de Setembro).
Da conjugação dos dois diplomas legais, pode-se concluir que nem todas as obras de remodelação implicam a denúncia do contrato, pois, quando não estejam em causa obras estruturais ou que alterem as características do locado, existirá somente uma suspensão da execução do contrato. Além disso, para os contratos celebrados antes da entrada em vigor do extinto RAU, foi consagrado um regime especial transitório. Este prevê, que a denúncia para efeitos de demolição do imóvel arrendado deve, em geral, seguir o regime das obras de remodelação. No entanto, este regime tem duas importantes excepções. Tais excepções ocorrem quando existe uma necessidade provocada pela degradação do prédio, incompatível com a sua reabilitação, ou quando a decisão de demolição decorrer do plano de pormenor da reabilitação urbana.
O referido regime especial prevê que o arrendatário tem direito a ser realojado, devendo a petição inicial mencionar o local e a respectiva renda. Todavia, o arrendatário pode, em princípio, optar entre o referido realojamento e uma indemnização. No entanto, parece-me que, estando em causa as aludidas excepções, poderá nessas situações limite ficar o senhorio dispensado de promover o realojamento ou ser obrigado a indemnizar o arrendatário, nos termos previstos para a denúncia por obras de remodelação. Saliente-se, ainda, que, salvo melhor opinião, o legislador pretendeu pôr termo aos contratos de arrendamento mais antigos, uma vez que a remodelação profunda ou demolição do prédio obriga à celebração de um novo contrato de arrendamento.
Gabinete de Advogados António Vilar & Associados
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